Assemblée générale de copropriété : quelle majorité pour quel vote ?
L'assemblée générale de copropriété est un moment-clé dans la vie d’un immeuble. C’est à cette occasion que sont prises les décisions affectant sa gestion courante, mais également des mesures plus importantes. Vous souhaitez faire évoluer les choses dans votre copropriété ? Il est alors nécessaire de vous pencher sur les règles de majorité définies par la loi du 10 juillet 1965. Ça tombe bien : le maGAZine l’a fait pour vous !
Majorité simple : la plus répandue en assemblée générale de copropriété
La majorité simple correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les voix des abstentionnistes et absents non-représentés ne sont pas prises en considération. Il suffit donc que le nombre de voix favorables soit supérieur au nombre de voix opposées à la délibération. Simple, comme son nom l’indique !
Aucun quorum - ou nombre minimum de membres présents - n’est par ailleurs requis. Il s’agit donc également de la règle de majorité la moins contraignante !
Sur les 50 membres que compte l'assemblée générale, 20 sont effectivement présents ou représentés lors de la réunion. La délibération soumise au vote rassemble 9 voix « pour », 8 voix « contre » et 2 abstentions. La résolution est adoptée à la majorité simple de 180/1 000. |
La majorité simple s’applique par défaut à toutes les décisions prises par l'assemblée générale de copropriété, sauf dans les cas où la loi prévoit l’application d’une autre règle. Il s’agit en principe des délibérations abordant l’administration courante de l’immeuble (approbation des comptes, travaux d’entretien..). En matière d’énergie, sont spécifiquement concernés par la majorité simple :
- les travaux de rénovation énergétique ;
- l’individualisation des compteurs de consommation de chauffage.
🌡Individualisation des frais de chauffage, thermostatisation : quid des copropriétés ? 🌡
Majorité absolue : un champ d'application strictement édicté
On tient cette fois compte de l’avis, exprimé ou non, de l’ensemble des membres. Les voix des abstentionnistes et absents non-représentés sont alors prises en considération. La délibération doit donc être approuvée par 501/1 000 des membres pour être adoptée.
Il serait toutefois dommage qu’une décision, qui aurait autrement convaincu le plus grand nombre, soit rejetée pour cause d’absentéisme ! Il est ainsi possible d’organiser un second vote, cette fois à la majorité simple :
- au cours de la même assemblée générale de copropriété, lorsque la délibération a recueilli 1/3 de voix favorables ;
- au cours d’une prochaine assemblée devant se réunir dans les 3 prochains mois, lorsque la délibération a été approuvée par moins d’1/3 des voix.
Sur les 50 membres que compte l’assemblée générale, 30 sont effectivement présents ou représentés lors de la réunion. La délibération soumise au vote rassemble 22 voix « pour », 7 voix « contre » et 1 abstention. Les voix favorables représentent 440/1 000, soit plus d’1/3 des membres. La résolution est rejetée mais un second vote à la majorité simple peut immédiatement avoir lieu. |
Les décisions devant être prise à la majorité absolue sont limitativement énumérées par la loi. Elles concernent des sujets qui, par leur importance, dépassent le cadre de la simple gestion courante de l’immeuble (désignation du syndic, travaux de transformation…). En matière d’énergie, il s’agit notamment des délibérations entourant la signature d’un contrat de fourniture de gaz naturel.
⚡️Assemblée générale de copropriété : quelle place pour l'énergie ? ⚡️
Double majorité : en cas de changement d'organisation
Pour être adoptée, la décision doit être approuvée à2/3 des voix de l’ensemble de la copropriété. Il s’agit donc bien d’une double majorité absolue. Nul besoin de préciser que celle-ci est difficile à obtenir ! D’autant plus qu’aucun vote de « rattrapage » n’est cette fois prévu.
L'assemblée générale de copropriété compte 45 membres présents ou représentés et 15 absents non-représentés. La délibération soumise au vote rassemble 41 voix « pour », 3 voix « contre » et 1 abstention. La décision est adoptée à la double majorité de 683/1 000. |
Sont concernées les délibérations affectant de manière conséquente le fonctionnement ou l’organisation de la copropriété, sans toutefois impacter la destination de l’immeuble (immeuble d’habitation, immeuble mixte, etc.) : vente d’une partie commune, ou encore mode d’ouverture des portes d’accès.
Unanimité : pour les décisions allant à l'encontre de l'usage de l'immeuble
La règle de l’unanimité subordonne l’adoption d’une délibération à l’accord de l’ensemble des copropriétaires. Elle ne s’applique qu’aux décisions allant à l’encontre de l’usage de l’immeuble ou limitant les droits dont disposent les copropriétaires vis-à-vis de leur lot : prêt bancaire souscrit par le syndicat des copropriétaires, nouvelle répartition des charges de copropriété...
L’actuel projet de loi ÉLAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) projette de réformer le régime de la copropriété. L’objectif ? Faciliter la prise de décision en solutionnant les problèmes liés à l’absentéisme et au désintérêt des membres de l’assemblée générale dans certaines grandes copropriétés. Le texte prévoit notamment la mise en place obligatoire d’un conseil d’administration dans les copropriétés de plus de 100 lots. Composé de membres élus par l'assemblée générale de copropriété, cet organe sera chargé d’arrêter certaines décisions actuellement soumises aux majorités simple et absolue. Seront notamment concernés les travaux de rénovation énergétique. |
📊Audit énergétique de copropriété : comment ça marche ? 📊
Le maGAZine ne manquera pas de vous tenir au courant des prochaines évolutions législatives. En attendant, n’hésitez pas à aborder le sujet de l’énergie en copropriété lors de votre prochaine assemblée générale !
Source image à la Une : Unsplash – Arnaud Jaegers